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中介:砖头涨了40倍,房价不会下跌,等待房价下

来源:未知作者:雄安新区人气: 发布时间:2019-04-17 11:49
原标题:中介:砖头涨了40倍,房价不会下跌,等待房价下

  混迹地产圈多年,听过专家们“鼓吹”房价上涨最多的理由无非以下几种:中国城市化进程远未达发达国家水平,未来中国还有几亿农民要进城,对房屋的购买需求源源不断,房地产还有至少十几年的上升期;买过房的人都不会答应的,房价下跌他们一定会阻拦,国家为了稳定一定不会无动于衷;房地产和经济你中有我,我中有你,为了经济增长,房地产不能抛弃……

  中介:砖头涨了40倍,房价不会下跌,等待房价下

  最近在中介朋友圈又流传了新的托底房价的理由:建房用的砖头当年2分钱一块,如今已涨到8毛一块,砖还是原来的砖,但身价涨了40倍,你问我房子为什么不降价,砖头不答应!还在苦苦等待房价下跌的人终将遭受房价上涨的惩罚!

  用建房原材料成本价格上涨得出房价还会一直上涨的结论是非常荒谬的。业内人士分析称,房价主要是由地价成本、建设成本、税收成本、开发商利润组成,其中房屋建设的成本之前有机构揭露过,大约在2200元/平米上下。所以,在中国房子最大的成本不是砖头、水泥、沙子这些建筑材料,而是土地,北京房价动辄10万一平,建筑成本最多也不过5000/平,土地可能就要8万/平,它才是最大的决定因素,与房价正相关的,就是土地本身价值。简单粗暴的说,就算建房子不用砖头,对房价的影响也不会有多大,因为它的作用实在不足挂齿。

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  此前万达集团董事长王健林也表示,由于买地、建设、缴税都比较贵,因此房子也卖得贵,如果想房价下跌到老百姓的心理预期值也是不现实的,毕竟房屋各类成本决定了房屋价格。

  如果以王健林建房成本决定房价的思路分析,其实房价是可以下降的,而且下降的空间很大,只要最大的成本地价下跌就行。尤其是土地资源丰富的三四线城市,房价下降3-4成也是可行的。

  土地价格不能下跌,难道是中国很多城市可供开发利用的土地不够多吗?答案显然没有这么简单。拿房价首屈一指的北京来说,北京可是有1.64万平方公里土地,但是国家要求在2020年以前城市建设用地只能分配2860平方公里,仅仅占北京面积的17.4%,未来不仅不多给还要继续减少。人多供地少,这就使得新房供应量跟不上,需求大于供给,北京房价怎么可能不涨呢?

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  众所周知,中国城市发展借鉴的是香港模式,靠出卖土地融资发展城市,在很多二三线城市土地出让金甚至占到了地方财政的一半以上。有了这些钱才有了城市发展建设的空间,才有了基础设施配套建设、工业产业发展、商业建设。所以久而久之,地方城市更甩不掉对土地财政的依赖了。

  其实专家们就此事也发表过很多看法,国民经济研究所副所长王小鲁曾经一针见血地指出,现在不是讨论收入分配制度的问题,而是土地制度,因为我们的土地是公有制的,每个地方的土地都是国家所有,但是这样一来就形成了垄-断,造成地方城市依赖土地过日子。不彻底放弃土地财政,不加大土地供应,房价永远都降不了,我们始终是陷在地价涨房价涨的怪圈里。

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  经济学家管清友也说过,实事求是来讲,中国的土地财政确实产生了很大的问题,地方政府过度依赖来自于土地出让金的收益,基本上每个地方大半收入是来自于土地出让金。但他同时也表示,土地制度也有正面作用,我们最近二三十年的城镇化高速发展和土地财政是紧密联系在一起的。土地作为一种生产要素逐渐进入到市场,它是一个发动机,因此土地财政有正面的作用。

  从专家的观点我们可以判断,未来想通过土地制度降房价几乎是不可能的,这种模式我们已经使用了三十多年,即便改革不会一蹴而就,最主要的是给地方财政找到来源,还是目前一时半会解决不了的问题,即使房地产税出台,也无法弥补这巨大的差异。

  对于一线及强二线城市来说,未来但从土地的保有和供应量看,将依然延续供不应求的局面,所以期待房价会下跌是不太可能实现的。毕竟需求与新房供应的关系摆在那里,这不是调控所能影响的,现在限购限贷等措施压制住了需求,但是这毕竟是短期行政手段,未来放开或取消购房需求还是要释放的,房价自然还是要涨的。我很希望看到全国的房价都跌到广大人民群众都能接受得了的程度,但这是不可能的。

  中介:砖头涨了40倍,房价不会下跌,等待房价下

  虽然中介编造的“砖头上涨房价不会下跌”的理由很荒唐,但是他大概率也说对了未来一二线城市房价的走势,刚需购房者迟迟不行动,期待房价下跌再上车,未来不仅会遭受惩罚,还会痛哭后悔。

  但是三四五线城市就不同了,虽然在去库存的政策刺激下,过去两年很多地方库存有了很大程度去化,但是多数城市库存依然超过12个月以上,一些欠发达的地区去化周期甚至高达4年之久。更为严峻的是,很多三四线城市本身就存在过度开发建设的问题,且长期人口外流,留不住人才需求也在向一二线城市转移。此轮棚改大潮退去后,很多地方的房价调整回起点是必然趋势。

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